La législation impose de faire réaliser un certain nombre de diagnostics sur les biens immobiliers. Pour l’instant, ces « états techniques » n’interviennent essentiellement qu’en cas de vente du bien.
 L’ensemble des diagnostics relevant jusqu’ici de textes législatifs et réglementaires épars sont désormais regroupés. L’application de ce nouveau dispositif est soumise à la publication de prochains décrets. En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
• En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, six documents.
1 - Plomb : durée de validité de 1 an
- Réalisé aux frais du vendeur, le constat de risque d’exposition au plomb concerne les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
• Rappelons que la présence de plomb dans les peintures et autres revêtements peut entraîner une intoxication (saturnisme) chez les occupants du logement.
- En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
- La durée de validité de ce document est fixée par décret (décret à paraître). - Si le constat de risque d’exposition au plomb établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté (à paraître), il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
(Code de la santé publique : articles L1334-1 à 12 et R1334-1 à 13)
2 - Amiante : validité illimitée (sauf travaux postérieur à la date de réalisation du rapport)
Réalisé aux frais du vendeur, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante concerne les parties privative des immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Pour tout lot de copropriété, il doit lui être annexée la fiche récapitulative du dossier technique amiante du bâtiment (DTA) portant sur les parties communes. (Code de la santé publique : articles L.1334-13 et R1334-14 et loi SRU art. 176, arrêtés du 2 janvier et du 22 août 2002)
3 - Termites : durée de validité de 3 mois
- Réalisé aux frais du vendeur, l’état relatif à la présence de termites concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.
• Il convient donc de se renseigner à la mairie pour savoir si la zone est concernée ou non. Une démarche indispensable dans la mesure où une partie croissante du territoire est contaminée.
- En cas de vente portant sur les locaux situés dans une copropriété, l’état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot.
- Aucune méthode particulière de détection n’étant recommandée par la législation, le propriétaire a intérêt à s’adresser à un professionnel compétent, agréé. L’absence d’arrêté ne dégage pas le vendeur de la garantie de vices cachés pour le cas où des termites seraient découverts après la réalisation de la vente et qu’aucun repérage n’est été commandé par ses soins.
4 - Diagnostic gaz:
A compter du 1er novembre 2007 le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire un diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz) de cette installation lors de la vente privative du bâtiment (maison, appartement...).
En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Aussi, En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur les parties privatives.
Ce diagnostic concerne toutes type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il s'applique également à l'installation des appareils de cuissons et il repose sur quatre points suivants :
- la tuyauterie fixe
- le raccordement au gaz
- la ventilation de la pièce
- la combustion
5 - Risques naturels et technologiques : durée de validité de 6 mois
- Le diagnostic doit également comprendre l’état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret.
- Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une de zones ou l’arrêté préfectoral fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant. L’état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.
6 - Performance énergétique : durée de validité de 10 ans
La nouvelle réglementation prévoit enfin l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans. Lorsque l’immeuble est offert à la vente, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout futur acquéreur qui en fait la demande.
7 - Le diagnostic électricité obligatoire le 1er novembre 2007.
Un 6ème diagnostic obligatoire à compter du 1er Novembre 2007 !
L’état de l’installation intérieure d’électricité sera à produire lors des transactions à compter du 1er Novembre 2007.
Ce diagnostic étant intégré au dossier de diagnostic technique, les diagnostiqueurs désirant le réaliser devront être titulaires d’une certification de compétences à cette date.
Les textes d’application, dont l’arrêté définissant les compétences à certifier, seront présentés le 18 décembre, par le Ministère du Logement, aux instances représentatives de la profession, préalablement à leur publication.
« En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6.
Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent article. »
8) Sanctions :
En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l’amiante, aux termites et au gaz naturel, le vendeur non professionnel sera responsable au titre des vices cachés en cas d’apparition d’un dommage ou risque quelconque.
L’acheteur pourra alors se retourner contre lui et exiger soit l’annulation de la vente et la restitution intégrale du prix soit une réduction du prix.
** Si le vice caché concerne des parties communes, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n’a pas fait face à ses obligations, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.
En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’état des risques naturels, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
En revanche le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations qu’il contient.
Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente.
9 - Compétences techniques :
Les exigences requises pour les professionnels susceptibles d’effectuer ces différents constats et diagnostics seront fixées par un décret en Conseil d’Etat.
Tous ces documents, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques, sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés.
Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents.
10 - Entrée en application :
Le diagnostic de performance énergétique est entré en vigueur le 1er novembre 2006 (loi 2004-1343, décret 2006-1147, arrêté du 15 septembre 2006) et l’état de l’installation de gaz naturel sera requis à la date la plus tardive de mise en oeuvre des décrets le concernant.
L’acheteur est en principe tenu de payer le prix « au jour et au lieu réglés par la vente art.1650 du Code civil). C’est donc aux parties de fixer les modalités de paiement lors de la signature de l’avant-contrat.A défaut, l’article 1651 prévoit que le paiement s’effectue « au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance », c'est-à-dire au moment de la remise des clefs.
Source : Droit-Finances.net <http://droit-finances.commentcamarche.net>
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